萬科A:寶能系加速退出 公司經營穩中有進

時間:2019-12-20作者:房誠琦來源:東方證券

事件:公司公告,2019年11月27日至2019年12月19日,鉅盛華和前海人壽通過集中競價交易方式合計減持萬科A股股票5.65億股,占萬科總股本的5.00%。

核心觀點:

寶能系退出節奏明顯加快,交易層面壓制股價因素有望解除。本次權益變動前,前海人壽和鉅盛華合計持股11.3億股,占公司總股本比例的10.0%。

本次權益變動后,前海人壽和鉅盛華合計持股5.65億股,占比4.99%。此次減持之后寶能系的持股比例首次低于5.0%。從減持節奏來看,下半年以來減持節奏明顯加快。本次權益報告書簽署前6個月,前海人壽和鉅盛華合計減持10.1億股,其中四季度減持8.5億股,占比83.7%。隨著寶能系加速退出,交易層面對股價的壓制因素有望逐步解除。

公司股權結構更趨穩定,整體經營穩中有進。本次權益變動之后,前海人壽和鉅盛華的持股比例明顯降低,減持壓力緩解,公司的股權結構更趨穩定。

同時,公司的經營運轉也保持穩中有進的態勢,銷售規模穩定增長。2019年1~11月,公司累計實現銷售金額5735.3億元,同比增長5.4%。實現銷售面積3697.4萬平方米,同比增長2.7%。從土地投資來看,2019年1~11月拿地2200.7億元,投資強度(拿地金額/銷售金額)38.4%,較去年同期下降8.9個百分點,反映出公司穩健的投資態度。

財務預測與投資建議:

維持買入評級,目標價33.21元。我們預測2019-2021年公司EPS為3.69/4.53/5.53元。可比公司估值為7X,考慮到公司較可比公司,積極拓展資管類業態的項目,向輕資產化運營,較可比公司應享有更高估值溢價,我們維持20%的估值溢價得出9X估值,對應目標價33.21元。

風險提示:

房地產市場銷售大幅低于預期;利率上升超預期。


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